Sie werden sowohl als Privatperson, Immobilieninvestor oder Immobilienentwickler von PRIME LAW Rechtsanwälte umfassend betreut. Ob Sie Ihre Immobilie erwerben oder verkaufen, wir wickeln Ihre Transaktionen entschlossen ab. Wir kümmern uns um das Grundbuch und beraten Sie rechtlich gegenüber dem Finanzamt. Unabhängig davon, ob es sich um Grundstücke, Wohnungen, Zinshäuser, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, Zweitwohnsitzdomizile oder Betriebsgrundstücke und Betriebsgebäude handelt.
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Zudem werden Verhandlungen mit Ihren Vertragspartnern tatkräftig begleitet, wie zum Beispiel mit Maklern, Steuerberatern, Architekten, Baubehörden, Gewerbebehörden, Hausverwaltungen und vielen mehr. Aber auch bei Ihrer Bank sorgen PRIME LAW Rechtsanwälte gerne dafür, dass alle Vorgänge reibungslos und zielgerichtet ablaufen. Falls Sie den Erwerb Ihrer Immobilie mit einem Kredit finanzieren und die Bank als Sicherstellung die Eintragung eines Pfandrechtes (Hypothek) fordert, können Sie alle diesbezüglichen Schritte vertrauensvoll in unsere Hände legen.
Vermeiden Sie vor der Abgabe Ihres Kaufangebotes mögliche Fallstricke mit einem ersten wegweisenden Beratungsgespräch. So klären Sie allfällig bestehende rechtliche Problemstellungen bereits im Vorfeld ab. Darüber hinaus können Sie mit PRIME LAW Rechtsanwälte auch alle rechtlich relevanten Umstände Ihrer zukünftigen Liegenschaft eindringlich prüfen (sog. „Immobilien Due Diligence“), um ein späteres böses Erwachen bereits vorzeitig zu vermeiden.
PRIME LAW Rechtsanwälte errichten gerne für Sie alle erforderlichen Verträge und entscheidenden Dokumente. Dazu zählen auch die professionelle treuhändige Abwicklung Ihrer Transaktion, bis zur grundbücherlichen Durchführung Ihrer Vereinbarung und deren steuerlicher Abwicklung gegenüber dem Finanzamt.
Bei Bedarf haben Sie Zugriff auf das Netzwerk von PRIME LAW Rechtsanwälte. Damit haben Sie die Möglichkeit, Ihre Nutzwertgutachten, Energieausweise, Teilungspläne oder Schätzgutachten und vieles mehr zügig einzuholen. Sofern Sie eine notarielle Beglaubigung oder einen Notariatsakt benötigen, organisiert PRIME LAW Rechtsanwälte auch den Notar. Ihr Unterfertigungstermin kann entweder in der Kanzlei von PRIME LAW Rechtsanwälte oder in den von Ihnen gewünschten Räumlichkeiten festgesetzt werden.
Ihre organisatorischen Angelegenheiten können Sie ebenfalls vertrauensvoll PRIME LAW Rechtsanwälte überlassen. Damit müssen Sie sich nicht persönlich um alltägliche Aufgaben kümmern – wie etwa die Übergabe bzw. Übernahme des Objekts, die Organisation weiterer Schlüssel, die Anmeldung der Energiebezugsverträge sowie Haupt- oder Nebenwohnsitzmeldung.
Antworten auf häufig gestellte Fragen
Bin ich beim Verkauf meiner Immobilie von der Immobilienertragsteuer befreit?
Es gibt zwei Fälle, wann ein Verkauf wegen Hauptwohnsitzbefreiung immobilienertragssteuerfrei ist:
- Der Verkäufer hat die Immobilie für mind. 2 Jahre vor dem Verkauf durchgehend als „Hauptwohnsitzer“ genutzt.
- Der Verkäufer hat die Immobilie in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf für mind. 5 Jahre durchgehend als „Hauptwohnsitzer“ genutzt.
Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich auf eine Fläche bis zu 1.000 m².
Bin ich von den Gebühren (Eigentums- und Pfandrechtseintragung) im Grundbuch befreit?
Für Kaufverträge gibt es ab 01.04.2024 unter Umständen Gebührenbefreiungen, wenn die Eintragung im Grundbuch nach dem 01.07.2024 beantragt wird.
Bis zu einem Kaufpreis von EUR 500.000,- gilt die Befreiung, wenn das Objekt als Hauptwohnsitz erworben und für 5 Jahre genutzt wird und wenn das Eigentum am Objekt für zumindest 5 Jahre nicht aufgegeben wird.
Bei höheren Kaufpreisen gilt die Befreiung nur für die ersten EUR 500.000,-; bei einem Kaufpreis von über EUR 2 Mio. entfällt die Befreiung.
Machen Sie von der Gebührenbefreiung mithilfe professioneller Unterstützung Gebrauch und ersparen Sie sich bei dem Erwerb Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung bis zu EUR 11.500,- an Gebühren.
Darf ich einen Schatz behalten, den ich auf einem fremden Grundstück finde?
Ein Schatz steht dem Entdecker und dem Eigentümer des Grundstücks, in dem der Schatz verborgen war, je zur Hälfte zu.
Unter Schatz versteht man Kostbarkeiten, deren Eigentümer nicht mehr ermittelt werden kann. Es kann allerdings eine Anzeigeverpflichtung nach dem Denkmalschutz bestehen (zB bei Gegenständen von geschichtlicher Bedeutung).
Droht ein Abbruchauftrag, weil die Baubewilligung meines Gebäudes im Bauakt nicht auffindbar ist?
Unter im Einzelfall zu prüfenden Umständen darf von einem „vermuteten Konsens“ ausgegangen werden, d.h. davon, dass das Gebäude vermutlich vor vielen Jahrzehnten einmal bewilligt wurde,
- wenn das Gebäude bereits seit sehr vielen Jahrzehnten besteht und
- wenn Anhaltspunkte für die Unvollständigkeit der Archive vorliegen.
Gerne klären wir zur Vermeidung einer bösen Überraschung in Form eines Abbruchauftrages im Vorfeld zum Kauf einer solchen Immobilie ab, ob ein „vermuteter Konsens“ besteht.
Gibt es Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie von einer GmbH?
Ja, neben den sonstigen Themen, die es beim Kauf einer Immobilie zu beachten gibt, gibt es Besonderheiten beim Kauf von einer GmbH. Verkauft bspw. eine GmbH ihre einzige Immobilie, wird zur Wirksamkeit des Kaufvertrages ein gültiger Gesellschafterbeschluss über den Verkauf benötigt. Wichtig ist auch, die Vertretungsbefugnis der handelnden Personen zu beachten. Außerdem kann der Haftungsfonds einer GmbH kleiner sein, weshalb zB für Gewährleistungs- oder Haftungsansprüche die Vereinbarung eines Haftrücklasses sinnvoll wäre.
Ich möchte mein Zinshaus parifizieren. Was benötige ich dafür? An wen kann ich mich wenden?
Sie benötigen zunächst ein Nutzwertgutachten eines Ziviltechnikers über die Anteile der einzelnen Miteigentümer. Wir können dann auf Basis des Nutzwertgutachtens das Wohnungseigentum im Grundbuch begründen.
Unser Netzwerk und unsere Kontakte zu Ziviltechnikern stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung und setzen die Parifizierung Ihres Hauses erfolgreich um. Gerne unterbreiten wir Ihnen hierfür ein Angebot.
Ich möchte meinem Kind mein Haus/meine Wohnung schenken. Muss ich eine Schenkungssteuer bezahlen?
In Österreich gibt es seit 2008 keine Schenkungssteuer mehr.
Auch bei einer Schenkung müssen Grunderwerbsteuer und eine Eintragungsgebühr für das Grundbuch bezahlt werden.
Gerne beraten wir Sie zu den Möglichkeiten der Übertragung von Vermögen an die nächste Generation und errichten Ihren Schenkungsvertrag. Vorab klären wir mit Ihnen die Höhe der Grunderwerbsteuer ab.
Kann ich eine Wohnung kaufen, die noch nicht gebaut wurde?
Ja, das ist möglich. Wenn die Wohnung erst (fertig) gebaut werden muss, muss das Bauträgervertragsgesetz eingehalten werden, das den Käufer vor einer Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers schützen soll.
Anders als bei einer fertigen Wohnung bestehen bis zur Fertigstellung und Übergabe der Wohnung für den Käufer zahlreiche Risiken, weil das Bauträgervertragsgesetz nur einen Mindestschutz bietet. Eine genaue Prüfung der Verträge ist unbedingt zu empfehlen.
Lässt sich die Aussicht aus meiner Immobilie (zB auf den Stephansdom) schützen?
Ja, Sie können mit Ihren Nachbarn vereinbaren, dass Ihre Aussicht nicht verbaut werden darf.
Diese „Dienstbarkeit der freien Aussicht“ kann auch in das Grundbuch eingetragen und dann auch an Käufer wietergegeben werden, was wiederum zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie führt.
Gerne errichten wir für Sie einen Vertrag über die Dienstbarkeit der freien Aussicht, begleiten Sie bei den Vertragsverhandlungen und bringen zur Aufwertung Ihrer Liegenschaft auch Ihre Rechte ins Grundbuch.
Mit welchen Nebenkosten muss ich beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses rechnen?
– Grunderwerbsteuer (meist 3,5 % des Kaufpreises)
– Eintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises)
– ev. Maklergebühr (in der Regel 3 % + USt)
– Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandschaft (meist Pauschalhonorare zw 1 % und 3 %)
– ev. Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 % der Pfandsumme) bei Kreditfinanzierung
Daneben ist für den Verkäufer zu berücksichtigen, dass er eventuell Immobilienertragsteuer zahlen muss.
Unter welchen Umständen kann ein Nachbar einen Teil meines Grundstückes ersitzen?
Bei Liegenschaften dauert die Ersitzung meist 30 Jahre. Zur Ersitzung kommt es nur, wenn die Fläche redlich, dh in dem Glauben, dass es sich um die eigene Fläche handelt und „echt“ genutzt wurde. „Echt“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Fläche nicht gewaltsam, nicht listig und nicht durch Missbrauch einer Bittleihe in den Besitz gebracht worden ist.
Wann benötige ich einen Energieausweis?
Der Verkäufer oder Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses ist verpflichtet, seinem Vertragspartner einen Energieausweis vorzulegen, aus dem sich der Heizbedarf ergibt. Ein Verstoß kann eine Verwaltungsstrafe und gewährleistungsrechtliche Folgen haben.
Warum brauche ich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung einen Treuhänder?
Ein Käufer möchte dem Verkäufer kein Geld überweisen, wenn nicht gesichert ist, dass er dann auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen wird. Ein Verkäufer wiederum will die Immobilie nicht durch die Grundbuchseintragung übertragen, ohne dass er auch sicher den Kaufpreis erhält.
Was ist eine Immobilien Due Diligence?
Damit ist die genaue technische und rechtliche Überprüfung von allen relevanten Umständen gemeint. Die rechtliche Due Diligence umfasst zB die Prüfung, ob Nutzungsrechte Dritter vorliegen und wenn ja, in welchem Umfang (zB Befristungen, Kündigungsrechte), die Prüfung öffentlich-rechtlicher Umstände (zB Widmung, Bebauungsbestimmungen, dingliche Lasten), ob Wohnungseigentum wirksam begründet wurde, etc.
Eine Due Diligence sollte vor der Abgabe eines Angebots durchgeführt werden, damit Sie diese Umstände bei Ihrer Kaufentscheidung und Kaufpreisfindung berücksichtigen können.
Was versteht man unter einer Ausmietung?
Ausmietung bedeutet, dass man als Vermieter einen Mieter dazu bringt auszuziehen Das kann man durch eine Gerichtsentscheidung oder durch eine Einigung mit dem Mieter erreichen.
Durch das Mietrechtsgesetz sind Mieter in Wohnungen meist besonders geschützt. Hier muss man sich als Vermieter eine besonders gute Taktik überlegen und Beweise sammeln, um optimal vorbereitet in Verhandlungen oder ein Gerichtsverfahren starten zu können.
Welche Voraussetzungen muss ich für einen Kredit zum Kauf einer Immobilie erfüllen?
Seit August 2022 müssen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein,
der Kredit darf nicht länger als 35 Jahre laufen und
die Kreditraten dürfen nicht mehr als 40 % des Monatseinkommens betragen.
Welche Vorteile hat es, wenn ein Zinshaus parifiziert wird?
Wenn ein Zinshaus nicht parifiziert ist, können keine einzelnen Wohnungen verkauft werden. Durch die Parifizierung werden die Wohnungen zu Eigentumswohnungen, die man ohne Rücksprache mit den Eigentümern der anderen Wohnungen verkaufen, vererben und verschenken kann.
Wie finde ich heraus, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht?
Um ein Gebäude unter Denkmalschutz zu stellen, muss ein Bescheid erlassen werden. Üblicherweise wird das Bestehen des Denkmalschutzes auch in die Denkmalliste des Bundesdenkmalamtes eingetragen und im Grundbuch ersichtlich gemacht. Nachdem das Aufnehmen in die Denkmalliste und die Ersichtlichmachung im Grundbuch aber nicht zwingend notwendig sind, sollte, auch wenn keine Eintragungen bestehen, im Zweifel geprüft werden, ob in der Vergangenheit ein Bescheid erlassen wurde. Wir empfehlen, im Kaufvertrag entsprechende Haftungs- und Gewährleistungsregelungen aufzunehmen.
Wie werde ich Eigentümer einer Wohnung?
Neben einem Vertrag, mit dem die Wohnung erworben wird (zB Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag) ist die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch (die sogenannte „Einverleibung“) erforderlich.
Nur ausnahmsweise wird man Eigentümer auch ohne Eintragung im Grundbuch, zB wenn man eine Immobilie erbt.
Woran erkenne ich, ob mein Grundstück im Grenzkataster eingetragen ist?
Man kann einem Grundbuchauszug entnehmen, ob das Grundstück im Grenzkataster eingetragen ist. Diese Eintragung wird im sogenannten „A1-Blatt“ der Liegenschaft im Grundbuch ersichtlich gemacht.
Gerne können wir Ihnen einen aktuellen Grundbuchauszug Ihrer Immobilie anfertigen und erläutern.